Abusi abitativi nel Regno Unito da 20 anni.

Dopo un periodo di 13 anni con tassi di interesse prossimi allo zero, questo importante fattore determinante dei prezzi delle case è finalmente ritornato a livelli storicamente usuali e, con un po’ di fortuna, potrebbe essere il catalizzatore che fa finalmente scoppiare la bolla immobiliare del Regno Unito durata 20 anni di John Kingham.

“Non credo che tu abbia solo 20 anni!” Posso percepire la tua delusione, ma è la realtà.

Nel tardo 1980, sono stati piantati i semi dell’attuale bolla. Allora, il salario medio nel Regno Unito era di £ 9100 e il prezzo medio di una casa era di £ 63.000, portando il rapporto tra il prezzo delle case e i redditi a quasi sette volte, molto più alto della media di cinque volte dei decenni precedenti.

Queste valutazioni elevate sono solide solo in un ambiente perfettamente stabile, simile a un vaso alto su un tavolo traballante. Se un bambino maldestro urta il tavolo, il vaso cadrà e si frantumerà. Alla fine degli anni ottanta, il “bambino maldestro” si è rivelato essere la Banca d’Inghilterra, che ha aumentato i tassi di interesse al 15%. Questo ha fatto traballare l’economia e ha portato al crollo del mercato immobiliare, causando danni a molte persone.

Entro il 1995 la crisi era terminata e i prezzi delle abitazioni erano diminuiti del 20%. Durante lo stesso periodo quinquennale, i redditi medi erano saliti a £13.100 e il prezzo medio delle case era poco più di quattro volte il salario medio. Considera questo per un attimo. Negli anni Novanta, una persona media poteva permettersi una casa media per quattro volte il proprio stipendio. Attualmente, il salario medio è di £34.600, il che significherebbe acquistare una casa media oggi per £138.000. Tuttavia, il costo effettivo è quasi il doppio, ovvero £260.000.

Nella metà degli anni ’90, i prezzi bassi hanno attratto molti acquirenti, portando a un aumento dei prezzi. Entro il 2001, il valore medio delle case era salito a £ 89.000, che corrispondeva a circa cinque volte il reddito medio, una cifra considerata normale storicamente. Tuttavia, a seguito dello scoppio della bolla dot-com e degli eventi dell’11 settembre, la Banca d’Inghilterra ha reagito tagliando i tassi di interesse al 3,5%, il livello più basso dal 1940. Questa mossa ha suscitato preoccupazione e ha portato a un’ulteriore diminuzione dei tassi nel 2003, quando il 3,5% era considerato estremamente basso, se confrontato con la maggior parte delle esperienze precedenti. Attualmente, molte persone ritengono invece che il 3,5% sia un tasso di interesse elevato.

Quei tassi di interesse incredibilmente bassi hanno scatenato l’attuale bolla immobiliare di 20 anni, alimentata da prestiti imprudenti delle banche e dalla convinzione irrazionale che i prezzi delle case sarebbero continuati a salire del 10% o più ogni anno per sempre. Nel 2007, i guadagni medi si erano incrementati fino a £ 21.600, ma il prezzo medio delle case era salito a £ 184.000, portando il rapporto prezzo-guadagno a un elevato 8,5. Questa situazione rappresentava una bolla di dimensioni epiche.

Come accennato in precedenza, le valutazioni elevate sono simili a un vaso alto su un tavolo instabile, pronto a cadere al minimo movimento. Nel 2007, il settore bancario ha agito in modo negligente concedendo prestiti eccessivi, portando il sistema finanziario globale sull’orlo del collasso. La crisi finanziaria che ne è derivata ha causato una significativa contrazione dei prestiti, mettendo a repentaglio l’economia e facendo sprofondare nuovamente i prezzi delle case.

Questa volta l’impatto è stato rapido e superficiale, poiché il governo ha agito in modo aggressivo, non risparmiando nulla nella sua lotta per difendere il settore immobiliare e garantire la propria rielezione.

Riorganizzando il testo: La Banca d’Inghilterra ha adottato una misura senza precedenti tagliando i tassi di interesse quasi a zero come prima mossa. Questa decisione ha contribuito a stabilizzare i prezzi delle case, con una caduta media di solo il 15% nel 2008. Tuttavia, nonostante i bassi tassi di interesse, i prezzi delle case sono rimasti stagnanti nei successivi anni a causa del difficile contesto economico. Nel 2012, si registrava ancora un calo del 10% e, in confronto all’inflazione e ai salari, i prezzi delle case continuavano a diminuire costantemente.

Il rallentamento della diminuzione dei prezzi delle case si è interrotto prematuramente con l’introduzione del programma Aiuto per l’acquisto nel 2013. Questa misura governativa prevedeva il finanziamento fino al 40% del prezzo di acquisto per incentivare gli acquirenti. Questa strategia ha avuto successo e i prezzi delle abitazioni sono rapidamente saliti alle stelle. Inoltre, durante la pandemia, il governo ha introdotto una sospensione dell’imposta di bollo per proteggere un mercato immobiliare che non ne aveva bisogno.

Questo ha alimentato l’ultima fase di crescita di questa bolla immobiliare ventennale, con i prezzi medi delle case che hanno raggiunto un massimo record di £ 275.000 nel 2022, secondo Nationwide. Questo valore corrispondeva a 8,5 volte il salario medio nel Regno Unito, un livello praticamente identico al picco della bolla immobiliare degli anni 2000. Tuttavia, come sempre, valori così elevati sono sostenibili solo in un contesto stabile. Nel 2024, non si potrebbe più parlare di un contesto stabile.

Dopo 13 anni di tassi di interesse vicino allo zero e un decennio di politiche di aiuti all’acquisto estremo, questi sostegni artificiali sono stati revocati e i prezzi delle proprietà attualmente alle stelle hanno poco supporto se non la convinzione radicata che l’aumento dei prezzi delle case sia una costante come la gravità. Con i tassi di interesse al 5,25% ora tornati a livelli storicamente normali, l’aspettativa è che, se rimangono a tali livelli, i prezzi delle case torneranno ai livelli storici.

Negli ultimi 70 anni, di solito il prezzo medio delle case era sei volte il salario medio. Con salari medi fino a £34,600, ci si aspetterebbe un prezzo medio storico di £208,000, rispetto alla media attuale di fine 2023 di £259,000. Tuttavia, è improbabile che il prezzo medio delle case scenda a £208,000 entro la fine di quest’anno, poiché ciò rappresenterebbe un calo del 20%. Invece, sarebbe auspicabile vedere un aumento significativo dei salari, superiore all’inflazione, nel prossimo decennio, insieme a una stagnazione o a un modesto aumento dei prezzi delle case.

Per esempio, se l’inflazione si mantiene al 2% e i salari aumentano del 3%, il salario medio potrebbe raggiungere £ 46.500 entro il 2033. Se il rapporto qualità-prezzo delle case scende a sei in quel periodo, i prezzi delle abitazioni crescerebbero di meno dell’1% all’anno a £ 279.000, portando molte persone a trovarsi in una situazione di patrimonio negativo e rendendo l’alloggio più accessibile. Questa situazione sarebbe la più vicina a una situazione vantaggiosa per entrambe le parti che possiamo sperare di ottenere, ma le probabilità di un tale scenario positivo sono, purtroppo, molto basse.